今年两会上,关于解决城镇住房公摊面积的建议又成为了关注焦点之一。在“公摊面积”收取供暖费的问题让一些热用户感到“很困惑”,因公摊面积不明确,目前尚无明确法律法规出台,“公摊面积”收取供暖费是否合理也使其成为争论的焦点。

我们先了解一下什么是公摊。



公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。根据2000年开始实施的《房产测量规范》,该规范规定,分摊的公用建筑面积有:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、地下室、公共门厅、公共过道、值班警卫室等;共有建筑面积还包括使用面积与公共建筑之间的分隔墙一半的建筑面积。


那么问题来了,公摊面积该不该收取暖气费?取暖费应该按照建筑面积收取还是按照使用面积收取?


案例1:

家住北京顺义区焦各庄2号院的杨先生拿出自家的不动产登记证,上面写明:房屋建筑面积58平方米,使用面积49.3平方米。“我家房屋公摊面积8.7平方米,按每平方米30元计算,这部分公摊面积每年要缴供暖费261元。”杨先生算了一笔账。“但是楼道、电梯间这些公摊部分,并没有安装暖气设备,温度也达不到18℃,为什么还要我们缴纳供暖费?这笔钱缴得是不是有点冤枉?”


目前,为了便于核算,一般都按照建筑面积来收取取暖费用。各地供暖费的收费方式和收费标准都是由当地的物价部门进行详细的成本核算后确定的。供热价格测算的基本原理是:将一个城市的平均供热成本分摊到建筑面积或者使用面积上,得到每平方米建筑面积或者使用面积的供热成本,再加上税金和利润。


通常所说的供热面积是“建筑面积”还是“使用面积”?

中华人民共和国住房和城乡建设部2011年7月13日发布于2012年3月1日实施的《供热术语标准》(CJJ/T 55-2011)中,对供热术语及其定义做出统一标准化规定,其中在“2 基本术语中,对“供热面积”做出定义,即“供暖建筑的建筑面积”。


近年来,协会持续开展供热行业统计工作,为住建部了解行业情况提供基础数据,促进行业节能减排工作,同时帮供热企业实现行业对标,有序推动精细化管理。于2019年10月1日正式发布的团体标准T/CDHA 3-2019《供热运营数据与统计方法》中,也对供热运营数据与统计相关术语和定义做出规定,即"3 术语和定义”中的“3.3 供热面积(在网供热面积)”定义为“供热建筑的建筑面积”。该标准已于2020年1月1日正式实施。


以上可以看出,供热术语中所说的“供热面积指的就是建筑的面积。


为什么供暖费应按房屋的建筑面积收取?也就是公摊面积也要收费?

按建筑面积收费,是因供暖企业按照建筑面积核算成本供暖。北京金房暖通节能技术股份有限公司副总经理丁琦表示:“热不同于水电气,打开就开始使用,关上就停止使用。热能会流动、会传递,这样的物理特性决定了它是一种特殊商品,无法隔离在某一个具体空间,虽然有一些小区的走廊、电梯等公摊部位,没有铺设地暖和安装暖气,但房间里的供热,已经对走廊和电梯内产生热辐射,所以这部分区域也需要缴纳一部分费用。


一户人家即使把所有暖气片都关掉,但上下左右邻居家的热能也会传递到这户人家里,即使是空置房屋,也消耗了热能,也是需要按规定缴纳供暖费的。”就北京地区的居民楼而言,基本都是对楼房外墙进行保温处理,而内墙则没有保温处理。进入楼道里的热能由于散热效应,也会传递到楼道等公共空间,所以,供暖费应该按房屋的建筑面积而不是使用面积收取。”


烟台市发改委表示,建筑物供热设计依据的面积是其建筑面积,这包括虽没安装供热设施,但会产生大量热消耗的外围面积,如走廊、楼梯、电梯间等公摊面积。连建筑物的窗户、墙体材料都要考虑其热消耗,因此按照建筑面积收费更具有合理性和法律效力。


业内相关人士:取消公摊面积费用,居民房间的单位热量价格可能会提高

《西安市城市集中供热管理条例》规定,居民用热按照建筑面积收取取暖费用。西安市市政公用局燃热处相关负责人表示:厨房也没有取暖设备,但是一样也要交纳采暖费。打个比方,如果供暖企业测算一个房间要达到18℃的室温,需要损耗1000大卡的热量。那么提供1000大卡热量所需要的成本与需要供暖的房屋建筑面积进行一个换算,就会得出居民采暖的单位价格。如果这个面积不包含公摊面积的话,那么居民房间的单位热量价格会很高。


天津社科院社会学研究所所长张宝义曾说,供暖企业是微利运营,不光公摊部分,供热管道行走过程中也损耗热量,还有空置房间热量损耗。取消公摊面积费用,最终有可能造成每平方米采暖费用提高。


案例2

与北京大部分居民楼楼道等公共空间并不安装暖气片不同,我国气候更寒冷的东北一些地区的居民楼却在楼道里安装了暖气。位于沈阳九纬路21号的政兴家园是一个房龄约15年的老小区。业主王先生说:“我家房子65平方米,其中公摊面积5平方米,楼道里有暖气,但楼道里不暖和。室内温度22℃,楼道里只有8℃左右。使用面积和公摊面积在收取供暖费时应该区别对待,不该一个价。”


供热办:供热单价背后是多项成本的核算

我国现行的《室内空气质量标准》要求,民用建筑主要房间的室内温度应该控制在18~24度。但目前还没有法规对居住建筑中门厅及走廊的采暖做出明确规定。在《居住建筑节能设计标准》中,只对楼梯间和其他套外公共空间的设计构造做出了要求,并没有对需要达到的温度做出明确要求。


“按照《北京市供热采暖管理办法》,供热企业应当确保住宅用户卧室、起居室的室温达到国家标准要求,但并不包括公共区域的温度。”北京市供热办宣传处一位同志解释。“供暖价格是由供暖成本来决定的。虽然供暖价格最终体现为一个按建筑面积计算的单价,但供热成本的测算是一个很复杂的过程,包括了能源、设施建设、热源改造、控温设施等等的成本,还有人工成本,这些都需要居民缴纳供暖费来承担。”


2001年10月北京市物价局发布《关于调整我市民用供热价格和热电厂有正规的手机兼职吗出厂价格的通知》。在这份通知中,所有的供暖价格均是按照“每建筑平方米”进行核算。例如,“燃油、燃气、电锅炉供应的民用供暖价格由每建筑平方米、采暖季28元调整为30元。”北京市民用供暖价格至今一直沿用了这次调整后的价格。同时,这份通知也写明:“以上价格均含室外管网维护费1元,楼口到散热片维护费1元。”也就是说,这份调价通知不仅确定了供暖费的单价,而且也确定了单价背后的维护成本。


业内相关人士:按建筑面积核算便于统计

西安市物价局价格处相关负责人表示,取暖费用是按建筑面积收费还是按使用面积收费,就像净菜和毛菜的关系。净菜分量轻,但是价格贵;毛菜分量重,但是价格便宜。由于城市居民住宅的房屋产权证上登记的都是建筑面积,为了便于核算,数据便于统计,一般都按照建筑面积来收取取暖费用,使社会成本最小化。


烟台市城市管理局表示:国内各城市供暖收费,按使用面积、建筑面积、套内建筑面积的都有,到底按哪种面积收费合理?不管采用建筑面积、套内面积还是使用面积计费,供暖成本是一定的,以套内面积或使用面积测算的供暖价格,会高于以建筑面积测算出的供暖价格。


按建筑面积计费的好处?

按建筑面积计费具有可操作性。在按面积计费中以建筑面积居多,居民住宅的房产证一般有房改房和商品房两种,商品房的房产证标注建筑面积及公摊面积,但房改房房产证只标注建筑面积,共有的是住宅的建筑面积。因此,按照建筑面积收费更具有法律效力和可操作性。


因此,按照建筑面积收取供暖费只是一种计量方式,由于供热成本是定价的根本依据,所以不管按照哪种方式收取,用户最终实际所交的费用是一样的。


说到这里,相信大家可以理解为什么公摊面积应该收取暖费啦 !



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